Değerleme, bir varlığın veya gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.

Değerleme Uzmanı

Değerleme Uzmanı, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak olan, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri tarafından istihdam edilen, şirketin faaliyet konusunu yakından ilgilendiren mühendislik, işletme-ekonomi, mimarlık ve şehir ve bölge planlama gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu olan kişilerdir.

Uzmanların lisanslanabilmesi için gayrimenkul değerlemesi alanında da en az 3 yıl tecrübesi olması gereklidir. Mevcut yasal düzenlemeler; Değerleme Uzmanının birden fazla şirkette çalışamayacağı, objektiflik ve bağımsızlık ilkesine aykırı hareket edemeyeceği, emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunamayacağı, meslek onuru ile bağdaşmayan davranışlarda bulunmamaları gerektiğini çok net bir şekilde ortaya koymaktadır.

Değerleme Gerektiren Nedenler

  • Mülkiyet değişimlerinde alış-satış fiyatını belirlemek için,
  • Kiralamalarda değer tespiti için,
  • Kredi Şirket aktiflerindeki gayrimenkullerin değerinin belirlenmesinde (UMS)
    • Halka arzlarda
    • Şirket birleşmeleri, devir almalarda
    • UMS’ye göre bilanço tutan işletmelerde
  • Mirasla mal intikalinde adil mal paylaşımı istendiğinde,
  • Mülklerin en iyi ve en verimli kullanım analizinin ortaya konulması gerektiğinde,
  • Yapılması düşünülen yatırımların yıllar itibarı ile yaratacağı gelirlerin giderlere oranı ve bugünkü proje değerinin tespiti çalışmalarında (finansal fizibilite etüdlerinde)
  • Sigorta işlemlerinde,
  • Sale&Lease back (sat ve geri kirala) işlemlerinde,
  • Kamulaştırmada adil ödeme için değer tespitinde,
  • Özelleştirme ve devletleştirme işlemlerine yönelik değer tespitlerinde,
  • Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO) portföylerinde yer alan gayrimenkullerin alım-satım, kiralama ve yeniden değerlemelerinde, gayrimenkul ipoteklerini alırken, proje başlangıcında yasal prosedürlere uygunluk tespitinde,
  • Hisse senedi borsada işlem göre tüm şirketlerin ödenmiş sermayelerinin %5’ini aşan gayrimenkul alım-satımların da ve kendi gayrimenkullerini başka bir şirkete ayni sermaye olarak koymaları durumunda

Değerlemede Kullanılan Yöntemler

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yöntem benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.

  • Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
  • Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
  • Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
  • Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
  • Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

Maliyet Yaklaşımı

Bu mukayeseli yaklaşım belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir.

Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yöntem değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır.

Bu yöntemin uygulanmasında piyasa faiz oranı, enflasyon beklentisi, piyasa risk getiri oranlarının tahmini, emsal gayrimenkullere ait kira değerleri, finansman giderleri, vergi ödemeleri, defter amortismanları ve sermaye yatırım harcamalarının analizinin yapılması gerekmektedir. Gelir indirgeme yaklaşımı yönteminde uygulanacak proses adımları aşağıdaki şekildedir.

  • Konu mülk ve emsaller için gelir ve gider verileri araştırılır.
  • Mülkün potansiyel kira gelirini ve herhangi bir potansiyel geliri toplamak sureti ile potansiyel brüt geliri tahmin edilir.
  • Boşluk ve kira tahsilat kayıpları tahmin edilir.
  • Efektif brüt gelire varmak için konu mülkün boşluk ve tahsilat kayıpları toplam potansiyel gelirden çıkartılır.
  • Konu mülk için toplam işletme giderleri, sabit giderler, değişken giderler ve yerine koyma maliyeti tahmin edilir.
  • Net işletme gelirini bulmak için toplam işletme giderleri efektif brüt gelirden çıkartılır.
  • Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı ile değer tahmin etmek için direkt veya getiri kapitalizasyonu yaklaşımı tekniklerinden biri bu verilere uygulanır.

MEVZUAT

  • Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ
  • Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ
  • Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi Ve Faaliyetler Hakkında Yönetmelik
  • Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü
  • Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Değerlendirme Ve Disiplin Yönetmeliği
  • Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği
  • Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği
  • Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun
  • İstanbul İmar Yönetmeliği
  • İmar Kanunu
  • Tapu Kanunu
  • Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
  • Boğaziçi Kanunu
  • Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği
  • Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Tagınmazları İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik